Propriétaire ne rend pas la caution : recours, délais et modèle de lettre gratuit

Le bail est terminé, vous avez rendu les clés, fait l'état des lieux de sortie — et pourtant, des semaines passent sans nouvelles de votre caution. Vous n'êtes pas seul : le propriétaire qui ne rend pas la caution est l'un des litiges locatifs les plus répandus en France.

La bonne nouvelle ? La loi vous protège. Des délais précis s'imposent au bailleur, une majoration automatique s'applique en cas de retard, et des recours concrets existent si votre propriétaire reste silencieux ou refuse de restituer sans justification.

Ce guide vous explique point par point vos droits légaux, les délais à respecter, les recours disponibles et vous fournit un modèle de lettre de mise en demeure prêt à l'emploi.

---

Ce que dit la loi : vos droits légaux sur la restitution de la caution

La restitution du dépôt de garantie (improprement appelé "caution" dans le langage courant) est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014. Ces textes s'appliquent à tous les baux d'habitation principale relevant du droit commun.

Le principe fondamental

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal fixé par la loi. Il ne peut retenir des sommes que si :

• Des dégradations sont constatées à l'état des lieux de sortie et absentes de l'état des lieux d'entrée ;
• Des loyers ou charges sont impayés à la date de restitution ;
• Des réparations locatives justifiées par des devis ou factures sont à la charge du locataire.

Autrement dit, votre propriétaire ne peut pas conserver votre caution "par précaution", parce qu'il n'a pas encore tous ses justificatifs, ou parce que vous n'avez pas effectué un préavis complet (ce dernier point n'est pas lié à la caution).

Ce que le bailleur NE peut PAS retenir

La loi est claire sur certaines exclusions :

• La vétusté : l'usure normale du logement (peintures qui s'effacent, moquette usée par le temps) est à la charge du propriétaire. Il ne peut pas vous facturer le remplacement d'une moquette posée il y a 15 ans comme si elle était neuve.
• Les réparations sans justificatif : toute retenue doit être accompagnée d'un devis ou d'une facture. Un chiffre sorti de nulle part n'a aucune valeur juridique.
• Les travaux d'amélioration : rénover la cuisine après votre départ n'est pas une dégradation — c'est un investissement du propriétaire.

---

Les délais légaux à connaître absolument

C'est ici que la loi est la plus précise — et la plus avantageuse pour le locataire.

Délai de 1 mois : état des lieux conforme

Si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée (ou ne fait apparaître aucune dégradation imputable au locataire), le propriétaire dispose d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt.

Délai de 2 mois : état des lieux avec réserves

Si l'état des lieux de sortie mentionne des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le solde — après déduction des sommes légitimement retenues et justifiées.

La majoration de 10 % : une arme méconnue

C'est la disposition la plus méconnue des locataires, et la plus dissuasive pour les propriétaires négligents : si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais légaux, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

Exemple concret : votre loyer était de 800 € charges comprises, loyer hors charges 650 €. Votre caution était de 650 €. Si votre propriétaire rend la caution avec 3 mois de retard, il vous doit :

• 650 € (caution)
• + 65 € × 3 = 195 € de majoration

Soit 845 € au total — et la majoration s'applique même si le propriétaire finit par tout restituer spontanément, dès lors que le délai légal a été dépassé.

---

Propriétaire ne rend pas la caution : recours étape par étape

Votre délai légal est dépassé et votre propriétaire reste silencieux ? Voici la marche à suivre, dans l'ordre.

Étape 1 — Vérifiez vos dates et votre dossier

Avant d'agir, posez-vous les questions suivantes :

• Quelle est la date exacte de remise des clés et de signature de l'état des lieux de sortie ? C'est à partir de cette date que le délai court.
• Avez-vous fourni votre nouvelle adresse au bailleur ? Sans adresse de réexpédition, le délai peut être contesté.
• L'état des lieux de sortie a-t-il été contradictoire (signé des deux parties) ?

Si vous n'avez pas d'état des lieux de sortie, la situation est plus complexe mais pas désespérée : la loi présume que le logement était en bon état si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé à l'initiative du bailleur.

Étape 2 — Relancez par écrit (lettre recommandée)

La première action formelle est l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre :

• Rappelle la date de remise des clés et le délai légal dépassé ;
• Réclame la restitution du dépôt de garantie + les éventuelles majorations ;
• Donne un délai de réponse (généralement 8 à 15 jours) ;
• Mentionne que vous vous réservez le droit de saisir le tribunal en cas de non-réponse.

Cette étape est indispensable : la plupart des tribunaux exigent une mise en demeure préalable avant toute action judiciaire.

👉 Générez votre lettre de mise en demeure gratuitement sur RenterShield →

Étape 3 — Tentez une conciliation via la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

Avant de saisir le tribunal, vous pouvez (et c'est souvent conseillé) saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette démarche est :

• Gratuite ;
• Rapide (convocation sous 2 mois environ) ;
• Non obligatoire mais fortement recommandée, car elle peut résoudre le litige sans procédure judiciaire.

La CDC est compétente pour les litiges relatifs aux dépôts de garantie. Vous pouvez la saisir par courrier adressé à la préfecture de votre département.

Étape 4 — Saisissez le tribunal judiciaire

Si la conciliation échoue ou si votre propriétaire ne se présente pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) du lieu du logement.

Pour les montants inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée :

• Vous pouvez saisir le tribunal via le portail du justiciable (www.justice.fr) ou par courrier ;
• Vous n'avez pas besoin d'avocat ;
• Le juge statue sur pièces si les parties ne s'y opposent pas.

Préparez votre dossier : bail, état des lieux d'entrée et de sortie, preuve de remise des clés, copie de votre lettre de mise en demeure, accusé de réception, et tout échange écrit avec le bailleur.

Étape 5 — En dernier recours : l'injonction de payer

Si le tribunal vous donne raison (ce qui est la norme lorsque les délais légaux sont clairement dépassés et la mise en demeure faite), une ordonnance d'injonction de payer peut être émise. Elle permet à un huissier de récupérer les sommes dues directement auprès du propriétaire.

---

Modèle de lettre de mise en demeure : propriétaire ne rend pas la caution

Voici un modèle que vous pouvez adapter à votre situation. Envoyez-le en lettre recommandée avec accusé de réception.

---

[Votre prénom et nom] [Votre adresse actuelle] [Votre email / téléphone]

[Prénom et nom du propriétaire] [Adresse du propriétaire]

[Ville], le [date]

Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie — LRAR

Madame, Monsieur,

J'ai occupé le logement situé au [adresse complète du logement] en qualité de locataire du [date d'entrée] au [date de sortie].

L'état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le [date], et j'ai remis les clés en main propre à cette même date [ou par courrier le…].

Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, vous disposiez d'un délai de [1 mois / 2 mois selon le cas] à compter de la remise des clés pour me restituer le dépôt de garantie d'un montant de [montant] €. Ce délai est expiré depuis le [date].

À ce jour, je n'ai reçu ni la restitution du dépôt, ni les justificatifs des éventuelles retenues.

Je vous mets donc en demeure de me restituer, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier, la somme de [montant + éventuelles majorations légales à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard].

À défaut de réponse dans ce délai, je me verrai contraint(e) de saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent, et de demander, outre la restitution du dépôt, les majorations légales et le remboursement des frais de procédure.

Dans l'attente de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

---

Astuce : sur RenterShield, ce modèle est généré automatiquement avec vos informations pré-remplies, les montants de majoration calculés et le bon délai légal selon votre situation. Aucune inscription requise.

👉 Générer ma lettre personnalisée gratuitement →

---

Ce qui peut compliquer la récupération de la caution

Quelques situations particulières méritent d'être signalées :

Copropriété : le propriétaire peut retenir jusqu'à 20 %

En cas de logement en copropriété, le bailleur peut légalement retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges de copropriété. Ce solde doit vous être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes de la copropriété. Si votre propriétaire retient 20 % depuis plus d'un an sans régularisation, c'est un abus.

Dégradations contestées

Si vous contestez les retenues (vétusté non prise en compte, devis surestimé, dégradation déjà présente à l'entrée), mentionnez-le explicitement dans votre lettre de mise en demeure. Joignez des photos ou tout document prouvant l'état du logement à l'entrée.

Propriétaire injoignable ou déménagé

Si vous ne connaissez pas la nouvelle adresse du propriétaire, vous pouvez envoyer la lettre recommandée à la dernière adresse connue. En cas d'échec, une saisine du tribunal par voie dématérialisée reste possible.

Agence immobilière intermédiaire

Si le bail était géré par une agence, la mise en demeure doit être adressée au propriétaire (bailleur), pas à l'agence — même si c'est l'agence qui a encaissé la caution. L'agence agit pour le compte du propriétaire et n'est pas responsable juridiquement de la restitution.

---

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il garder toute la caution sans état des lieux de sortie ?

Non. S'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie (à l'initiative du bailleur), la loi présume que le logement a été rendu en bon état. Le propriétaire ne peut pas invoquer des dégradations sans en avoir la preuve.

Que se passe-t-il si le propriétaire rend une partie de la caution seulement ?

Vous pouvez contester les retenues partielles. Exigez les justificatifs par écrit. Si les justificatifs sont absents ou insuffisants, vous pouvez réclamer la différence par mise en demeure puis devant le tribunal.

La majoration de 10 % s'applique-t-elle si le propriétaire a rendu la caution en retard mais en totalité ?

Oui. La majoration est due dès lors que le délai légal a été dépassé, qu'il y ait eu restitution partielle ou totale. Vous pouvez réclamer les majorations même après coup.

Quel est le délai de prescription pour agir ?

Vous avez 3 ans à compter du dépassement du délai légal de restitution pour saisir le tribunal. Ne tardez pas trop cependant : les preuves s'effacent et les témoignages se brouillent.

---

Récapitulatif : propriétaire ne rend pas la caution — ce qu'il faut retenir

Situation	Délai légal	Majoration en cas de retard
État des lieux de sortie conforme	1 mois	10 % du loyer mensuel HC / mois
État des lieux de sortie avec réserves	2 mois	10 % du loyer mensuel HC / mois

Les 5 étapes si votre proprio ne rend pas la caution :

1. Vérifiez vos dates et votre dossier
2. Envoyez une lettre recommandée de mise en demeure
3. Saisissez la Commission Départementale de Conciliation
4. Saisissez le tribunal judiciaire (procédure simplifiée sous 5 000 €)
5. Demandez une injonction de payer si nécessaire

---

Agissez maintenant avec RenterShield

Récupérer votre caution ne devrait pas nécessiter un avocat ou des heures de recherche. RenterShield vous permet de générer en quelques minutes une lettre de mise en demeure personnalisée, conforme à la loi 2026, avec les montants de majoration calculés automatiquement.

C'est gratuit, sans inscription, et disponible immédiatement.

👉 Générer ma lettre de mise en demeure →

Si vous avez besoin d'un accompagnement plus complet — suivi du dossier, relances automatiques, modèles pour la CDC ou le tribunal — découvrez la protection complète RenterShield.

👉 Découvrir RenterShield →