Travaux non réalisés par le propriétaire : vos droits et recours (2026)
Quand une fuite dure des semaines, que le chauffage tombe en panne en hiver ou que l'humidité rend une pièce difficilement habitable, beaucoup de locataires se posent la même question : que faire quand les travaux non réalisés par le propriétaire bloquent votre quotidien ?
La réponse est simple : le bailleur a de vraies obligations légales. La loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR, impose au propriétaire de délivrer un logement décent, de l'entretenir et de faire les réparations qui ne relèvent pas de l'entretien courant du locataire.
Si votre propriétaire ne fait pas les réparations, vous pouvez agir de manière progressive : signalement, écrit, mise en demeure travaux logement, conciliation puis tribunal si nécessaire. Dans ce guide, vous allez voir ce qui relève réellement des réparations locatives propriétaire, les délais utiles et un modèle de lettre prêt à adapter.
1. Le propriétaire a des obligations légales claires
Le socle juridique se trouve dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en particulier son article 6. Il impose au bailleur de remettre un logement décent, d'en garantir la jouissance paisible, de l'entretenir et d'effectuer toutes les réparations autres que locatives.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé ce cadre. En pratique, un propriétaire ne peut pas laisser durer une panne importante en expliquant qu'il "verra plus tard" ou qu'il attend simplement le bon artisan.
Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :
- fuite ou infiltration affectant murs, plafonds ou sols ;
- chauffage collectif ou individuel défaillant ;
- ballon d'eau chaude ou chaudière hors service hors défaut d'entretien locatif ;
- installation électrique dangereuse ;
- fenêtres, volets ou portes extérieures qui ne ferment plus correctement ;
- humidité structurelle, moisissures liées à un défaut de ventilation ou d'étanchéité ;
- équipements mentionnés au bail qui ne fonctionnent plus.
2. Quelles réparations sont à la charge du propriétaire, et lesquelles restent au locataire ?
La frontière entre bailleur et locataire crée beaucoup de conflits. Juridiquement, le partage repose surtout sur deux textes :
- l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour les obligations du bailleur ;
- l'article 7 de cette même loi et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pour les réparations locatives à la charge du locataire.
En principe, le propriétaire doit prendre en charge
- les grosses réparations et remises en état liées à la vétusté ;
- les défauts affectant la structure du logement ;
- les travaux nécessaires pour respecter la décence du logement ;
- le remplacement d'un équipement défaillant fourni avec la location, sauf si la panne résulte d'un mauvais entretien du locataire ;
- les réparations dues à un vice de construction, une malfaçon, l'usure normale ou un sinistre non imputable au locataire.
Concrètement, cela vise souvent une fuite dans une canalisation encastrée, des infiltrations par la toiture, une VMC défectueuse, une chaudière en fin de vie ou une installation électrique devenue dangereuse.
En principe, le locataire doit prendre en charge
- l'entretien courant du logement ;
- les petites réparations d'usage ;
- les dégradations causées par sa faute, celle d'un occupant ou d'un défaut d'entretien ;
- certaines menues interventions listées par le décret de 1987.
On retrouve ici le remplacement de joints, l'entretien courant des robinets, le débouchage simple d'un siphon, le nettoyage des grilles de ventilation ou d'autres petites opérations de maintenance du quotidien.
Tableau pratique
| Situation | En principe |
|---|---|
| Chaudière à remplacer pour vétusté | Propriétaire |
| Entretien annuel de chaudière | Locataire |
| Fuite dans une canalisation encastrée | Propriétaire |
| Joint de robinet usé | Locataire |
| Humidité liée à un défaut de façade ou d'aération structurelle | Propriétaire |
| Vitre cassée par maladresse du locataire | Locataire |
| Poignée à resserrer ou petite visserie | Locataire |
En cas de doute, demandez au bailleur d'indiquer par écrit pourquoi il estime que la réparation est locative. S'il ne peut pas le justifier proprement, la contestation devient plus simple.
3. Délais légaux et obligations : ce que dit vraiment la loi
Il n'existe pas toujours un délai unique et chiffré applicable à tous les travaux. En revanche, le droit encadre plusieurs situations.
Pour un logement non décent, l'article 20-1 donne une vraie marche à suivre
Lorsque le logement ne répond pas aux exigences de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. Si aucun accord n'est trouvé avec le bailleur, ou en l'absence de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant un recours judiciaire.
Pour les désordres graves, l'obligation est d'agir sans tarder
Quand le problème touche au chauffage en période froide, à l'eau, à l'électricité, à une infiltration active ou à la sécurité, le propriétaire doit intervenir dans un délai raisonnable compte tenu de l'urgence. Plus l'atteinte au logement est sérieuse, moins l'inaction est acceptable.
En pratique, quel délai laisser dans vos courriers ?
Pour un premier écrit, beaucoup de locataires laissent :
- 48 heures à 72 heures en cas d'urgence réelle ;
- 8 jours pour une panne sérieuse mais non dangereuse ;
- 15 jours pour une réparation importante sans péril immédiat.
L'essentiel est de fixer un délai cohérent avec le problème et de pouvoir démontrer ensuite que le bailleur est resté inactif.
Peut-on arrêter de payer le loyer ?
En principe, non, pas de votre seule initiative. Même si votre propriétaire ne fait pas les réparations, le locataire ne doit pas retenir son loyer unilatéralement. Pour un logement non décent, une réduction, une suspension ou une consignation du loyer peut être décidée dans un cadre amiable clair ou par le juge. Sans cela, vous risquez de passer vous-même en impayé.
4. Les étapes à suivre : signal verbal, écrit, mise en demeure, tribunal
Si votre propriétaire ne fait pas les réparations, allez du plus simple au plus formel.
Étape 1 : le signalement verbal ou immédiat
Prévenez rapidement le bailleur ou l'agence, idéalement dès l'apparition du problème. Faites-le par téléphone si la panne est urgente, mais ne vous arrêtez pas là. Notez la date, l'heure et ce qui vous a été répondu.
Étape 2 : le signalement écrit
Envoyez un email ou un courrier simple avec :
- la description précise du problème ;
- la date d'apparition ;
- les conséquences concrètes dans le logement ;
- des photos datées ;
- votre demande d'intervention.
Cette étape suffit parfois. Elle est aussi utile pour montrer qu'avant toute mise en demeure travaux logement, vous avez tenté une résolution normale.
Étape 3 : la mise en demeure
Si rien ne bouge, passez à la lettre recommandée avec accusé de réception. C'est le moment où vous cessez de "relancer" pour mettre officiellement en demeure le bailleur d'exécuter ses obligations.
Votre courrier doit rappeler :
- le logement concerné ;
- les échanges précédents ;
- les désordres constatés ;
- le fondement juridique ;
- le délai laissé pour agir ;
- les suites envisagées en cas d'inaction.
Si vous avez besoin d'un cadre plus général, consultez aussi notre guide sur la mise en demeure locataire : modèle de lettre.
Étape 4 : la conciliation puis le juge
En cas de silence persistant, saisissez d'abord la commission départementale de conciliation lorsque le litige s'y prête. Si cela ne suffit pas, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire peut :
- ordonner la réalisation des travaux ;
- fixer un délai d'exécution ;
- accorder une réduction de loyer ou des dommages et intérêts selon le dossier ;
- organiser, dans certains cas, une suspension ou consignation encadrée.
5. Modèle de lettre : mise en demeure pour travaux non réalisés
Voici un modèle complet à adapter. Envoyez-le en LRAR et gardez une copie de tout.
[Vos prénom et nom]
[Votre adresse actuelle]
[Votre email]
[Votre téléphone]
[Nom du propriétaire ou de l'agence mandataire]
[Adresse]
[Ville], le [date]
Objet : Mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires dans le logement situé [adresse complète]
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé au [adresse complète], que j'occupe dans le cadre d'un bail d'habitation à titre de résidence principale depuis le [date d'entrée dans les lieux].
Je vous ai signalé à plusieurs reprises les désordres suivants :
- [décrire précisément le problème n°1]
- [décrire précisément le problème n°2]
- [indiquer la date d'apparition ou de constat]
Malgré mes signalements des [dates des appels, mails ou courriers], aucune intervention effective permettant de remettre le logement en état n'a été réalisée à ce jour.
Je vous rappelle qu'en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, d'en assurer la jouissance paisible, de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'effectuer les réparations autres que locatives.
Les désordres constatés ont les conséquences suivantes :
- [impossibilité de chauffer correctement le logement]
- [humidité / infiltration / atteinte à la sécurité]
- [gêne de jouissance précise]
En conséquence, je vous mets en demeure de faire réaliser les travaux nécessaires et de me confirmer par écrit, dans un délai de [48 heures / 8 jours / 15 jours] à compter de la réception du présent courrier :
- la nature des travaux prévus ;
- le nom de l'entreprise ou de l'artisan mandaté ;
- la date d'intervention envisagée.
À défaut de régularisation ou de réponse sérieuse dans ce délai, je me verrai contraint(e) d'engager toute démarche utile pour faire valoir mes droits, notamment la saisine de la commission départementale de conciliation puis du tribunal compétent, afin d'obtenir l'exécution des travaux, l'indemnisation de mon préjudice et toute mesure utile sur le loyer dans le cadre légal.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Comment bien personnaliser cette lettre
Restez factuel. Un bon courrier mentionne des dates, des faits observables et des conséquences concrètes. Préférez : "chauffage hors service depuis le 7 janvier", "infiltration active dans la chambre avec photos jointes", "fenêtre de la cuisine ne fermant plus".
Ajoutez en pièces jointes :
- photos datées ;
- copies d'emails ou SMS ;
- devis si vous en avez demandé un pour objectiver le problème ;
- certificat médical si l'état du logement affecte directement votre santé ;
- attestation d'un voisin ou d'un professionnel si utile.
Si vous voulez gagner du temps, vous pouvez aussi générer votre mise en demeure en 2 minutes.
6. Que faire si le propriétaire reste inactif ?
Quand les travaux non réalisés par le propriétaire persistent malgré la mise en demeure, il faut escalader proprement.
Saisir la commission départementale de conciliation
Pour les litiges liés à la décence, à l'exécution du bail ou aux obligations des parties, la CDC est une très bonne première étape. Elle est gratuite et plus légère qu'un procès.
Saisir le tribunal judiciaire
Si le bailleur continue à ne rien faire, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Vous pourrez demander selon le cas :
- une injonction de réaliser les travaux ;
- une réduction du loyer pour perte de jouissance ;
- des dommages et intérêts ;
- une expertise ;
- une consignation ou une suspension du loyer décidée par le juge lorsque le cadre légal le permet.
Faut-il retenir le loyer ?
Le message important est celui-ci : ne bloquez pas votre loyer seul. Si vous souhaitez une mesure sur le loyer, demandez-la dans un cadre sécurisé : accord formalisé ou décision judiciaire.
En cas d'insalubrité ou de danger
Si le logement présente un risque sérieux pour la santé ou la sécurité, vous pouvez aussi alerter la mairie ou les services compétents d'hygiène.
7. Passez à l'action avec RenterShield
Un litige sur des réparations traîne souvent parce que le dossier est incomplet : pas de dates, pas de courrier propre, pas de délai fixé.
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8. Liens utiles pour aller plus loin
Si votre dossier touche aussi à d'autres points du bail, ces guides peuvent vous aider :
- Dépôt de garantie non rendu : que faire ?
- Propriétaire ne rend pas la caution : recours, délais et modèle de lettre
- Mise en demeure locataire : modèle de lettre, délais et recours
- État des lieux de sortie locataire : vos droits, litiges et recours
Ce qu'il faut retenir
Si votre propriétaire ne fait pas les réparations, n'attendez pas des mois avec de simples relances orales. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, de l'entretenir et de faire les réparations qui ne sont pas locatives. Votre stratégie doit rester simple : signaler, prouver, écrire, mettre en demeure puis saisir l'instance adaptée.
Action immédiate
Passez du guide à la démarche concrète.
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